不動産の売却をするなら知っておきたい!減価償却と耐用年数ってなに?
不動産売却の際には、住民税・登録免許税・売買契約書の印紙税・不動産譲渡所得税などを税金として支払う義務があることをご存じでしょうか?
なかでも、不動産譲渡所得税は個人で計算するには少々複雑です。
そこで今回は、不動産譲渡所得税に関連して重要なポイントである減価償却と耐用年数についてご紹介します。
不動産売却に関する減価償却と耐用年数とは?建物の構造によって異なる!
不動産を売却したとき、売却した価格には不動産譲渡所得税が課せられ、この譲渡所得税は「不動産譲渡所得×所得税率」で計算できます。
不動産譲渡所得の金額が高くなるほど、支払う所得税が多くなりますが、不動産譲渡所得とは「売却価格」のことではなく、売却価格から取得費や諸経費、また特別控除を差し引いた金額となります。
つまり、これらの差し引ける金額が多いほど、支払うべき所得税が抑えられるということになります。
<減価償却費とはいったい何?>
減価償却費とは、不動産をはじめとした「長期間にわたり所有すると価値が下がっていく資産」を取得した際に、耐用年数によって分割して計算に反映させた費用のことをいいます。
要するに経年劣化などによる「価値の低下」を表した費用ということになります。
ちなみに、不動産に関しては建物の購入金額のみが減価償却の対象となり、土地の購入価格は対象外となります。
減価償却に大きく関係する!中古住宅の不動産売却をする際の耐用年数
<不動産の耐用年数はどれくらい?>
耐用年数は、法定耐用年数をもとに計算しますが、法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年になります。
法定耐用年数は構造だけではなく、建物の用途によってそれぞれ異なることにご注意ください。
詳しくは、国税庁のホームページで公開しているので興味のある方は確認してみてください。
<耐用年数の具体的な計算方法とは?>
中古住宅を売却するタイミングの指標となる耐用年数は、計算が複雑なので割り出す際には注意が必要です。
ここからは、法定耐用年数を元に算出する耐用年数の具体的な計算方法についてご紹介します。
・法定耐用年数をすべて経過した建物の場合
法定耐用年数×0.2=残存耐用年数
・法定耐用年数に達していない建物の場合
(法定耐用年数-築年数)+(築年数×0.2)=残存耐用年数
例えば、築年数15年の木造中古住宅の場合は、法定耐用年数が22年であるため、(22年-15年)+(15年×0.2)=10年が耐用年数となります。
これら計算式から割り出せる耐用年数ですが、実際はもっと耐用年数が短いといったことも考えられます。
こういった場合には、法定耐用年数より短い期間で減価償却の計算を行う「耐用年数の短縮」が認められるケースもありますので、気になる方はぜひ一度お調べください。
まとめ
中古住宅を売却する際の減価償却は注意すべきポイントが多く、一度に理解するのは難しい内容です。
分からないこと、困ったことがありましたら、まずは不動産の専門家に気軽にご相談してみてください。
私たちマンションクリエイトは、中古マンションの売買をはじめ、不動産に関する有益な情報を多数取り扱っております。