中古マンションの売却にベストな築年数とは?その詳細を解説
中古マンションには「売り時」があり、目安として10年といわれます。
なぜ10年なのか、その理由を解説します。
中古マンションを売るなら10年!?ベストな築年数の目安とその理由
マンションの築年数は資産価値に大きな影響を与え、古くなるほど価値が下がるのが普通です。
少しでも新しいマンションに人気が集まるのは当然のこと。
しかし、理由はそれだけではありません。
●<築12年の壁?買い手に発生するローン年数問題>
築12年を超えると、買い手が35年ローンを組めなくなることがあります。
金融機関は、住宅ローンの担保価値を法定耐用年数で判断しているため、金融機関によっては買い手が35年ローンを組むには築12年までと設定している場合があるからです。
●<大規模修繕工事にかかる費用問題>
大規模修繕工事とは、マンションの劣化による不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となり長期修繕計画に基づいて行われる修繕工事をいいます。
マンションは通常12~15年周期で大規模修繕工事が行われ、外壁補修や屋上防水、鉄部塗装、排水管の取り換えなどを実施することで、建物の老朽化を防ぎ、安心して生活できる状態を維持しているのです。
この工事には、マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金が使われますが、計画通り行われるためには、修繕積立金の十分な確保が必要です。
しかし、滞納などで修繕積立金が不足していると、工事が計画通り実施できなくなるため、マンションの管理組合は、所有者から一時金を徴収したり、金融機関から借り入れるなどの対策をとりますが、所有者が負担する修繕積立金は増額されることになります。
その結果、修繕積立金に対して買い手が不安を感じ、売れにくくなることにより、マンションの価格は下がってしまうのです。
このように修繕積立金の不足はマンションの査定にも影響するため売却する場合、"大規模修繕工事が行われる前"が売り時といえるでしょう。
●<生活サイクルの変化や流行による問題>
ファッションと同じように、マンションの間取りや設備にも流行があります。
たとえば、最近では共働き世帯の増加により「食器洗い乾燥機」、防犯対策として「カメラ付きインターホン」などが標準的な設備として備わっているマンションも増えています。
このような設備が整っているマンションは、高い価格で売却しやすくなります。
逆に、築年数が古いマンションは、間取りや設備が現在のニーズに合わず、思うような価格で売却するのが難しい場合があります。
古いマンションでも売却できる!損をしない売却のコツ
築年数が古いマンションでもあきらめることはありません。
ここでは築年数ごとに売却するポイントを解説します。
●築15年前後のマンション
築15年前後のマンションは10年前後に続き人気物件です。
しかし、前述のように12年~15年周期で大規模修繕工事を実施するため、1回目の工事の有無によって売却価格に差が出てきます。
修繕積立金が不足しているとその増額につながり、売却価格が下がる可能性もあるので、管理組合に確認してみるとよいでしょう。
まだ大規模修繕工事が実施されていない場合は、早めの売却を検討しましょう。
築年数が15年を超えると設備の不具合なども出てくるので、きちんと査定をしてくれる不動産会社に相談するのがおすすめです。
●築20年前後のマンション
築年数が20年前後になると、資産価値が下落するペースは緩やかになり、立地条件やリフォームの有無などによって査定額に幅が出てきます。
大規模修繕工事やメンテナンスが行われていれば、建物には問題がないので、需要はあります。
なお、築25年を超えると住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されなくなり、1つのターニングポイントとなります。
●築30年前後のマンション
築年数が30年以上のマンションの売却は難しそうに思いますが、実は査定額が0になることはなく、一定の需要があります。
マンションの耐用年数を考えるとまだ十分に稼働できるので、メンテンナンスがしっかり行われ、管理体制が整っていれば売却は可能です。
価格が手頃なので、築浅物件には手が届かない人でも購入できるのがメリット。
最大のポイントは、1981年(昭和56年)以降の「新耐震基準」で建てられているかどうかで、新耐震基準で建てられたマンションは、現金や短期間のローンで購入できる価格の安さが人気です。
とはいえ、ハウスクリーニングなどの内覧対策や広告が必要なので、ノウハウのある不動産会社を選びましょう。
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まとめ
マンションには、築10年、築12年、築25年、築30年など、築年数によって価格下落のターニングポイントが存在します。
これらのポイントをしっかり把握して価格設定を行なうことが必要です。
地元に詳しく経験のある不動産会社に相談し、納得できる売却を実現してくださいね。
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