ローン残債がある場合の不動産売却の方法と注意点
不動産を手放す際、多くの場合は住宅ローンの返済が残ったままではないでしょうか。
そんなときに心配になるのは、そのローン残債をどうするのがベストなのかという点です。
この記事では、不動産売却時に重要になる抵当権やローン残債がある場合の売却方法、そして注意点についてご紹介します。
抵当権とは?不動産売却のために抹消する方法
抵当権とは、簡単にいうとローンの支払いが滞ってしまったときのための担保です。
抵当権が不動産についたままだと、ローン残債があると判断されてしまうため、売却することができなくなります。
ちなみにローンを完済した場合でも、抵当権の抹消をおこなっていない場合は残債があると判断されるため、必ず抹消の手続きが必要です。
抵当権を抹消するためにはローンを完済し、抵当権抹消登記を法務局に申請します。
ローン残債がある場合の不動産売却方法
ローン残債がある場合、完済してしまえば売却は可能ですが、その前に知っておかなければいけない情報があります。
家を売ったお金でローンをすべて返済すれば、引き渡し時に抵当権を抹消できるので問題はなくなります。
ただしこれは、売れた価格よりも残債が下回るアンダーローンの場合です。
アンダーローンの場合は、不動産を引き渡した後に買主と賃貸借契約を結び、これまでの住宅に住み続けることができる「リースバック」という方法をとることも可能です。
一方で残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合はそれだけでは売ることができません。
この場合は自己資金で補填する必要がありますが、不動産の買い替えの場合は、次の物件のローンと一体化させて返済する方法もあります。
いずれの場合も売却費用のすべてが手元に入るわけではなく、登記費用や仲介手数料などが引かれることになりますので、十分な注意が必要です。
不動産を売却する場合に知っておくべき注意点
不動産を少しでも高く売るためには、築年数を意識する必要があります。
たとえば、価格が上昇傾向にあるマンションの場合では、5年以下と30年以上で比較した場合、なんと30年以上では1/3まで価値が下がります。
それだけ浅い築年数が重要な指標になることは間違いありません。
もう一つの注意点は、買い替えの場合は「売り先行」をすることです。
売り先行とは、買い替えの物件を先に決めるのではなく、売却を先に決めることを言います。
こうすることで、焦ることなく条件に近い価格で売ることが可能になりますので、買い先行で進めないように注意しましょう。
まとめ
ローン残債がある場合、完済するまでは売却できません。
ただし、どのような状況でも目的を達成するための方法を見出すことは可能です。
そのためには販売力のある不動産会社と契約することが重要な課題になりますので、ノウハウのある会社を選ぶと良いでしょう。
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