不動産の売却益とは?計算方法と節税対策について解説
不動産の売却益という言葉を聞いたことはありますか?
実は、不動産を売却した際の売却額がそのまま売却益というわけではないのです。
今回は、不動産の売却益とはなにか?計算方法や節税対策についてもあわせてご紹介します。
不動産を売却したときの売却益とは?
不動産を売却すると、売却益が発生するものだと考えてしまいがちですが、実は違います。
売却益とは不動産を売却して発生した利益のことです。
不動産の売却価格から売却に関してかかった費用を差し引いた差額部分が売却益です。
売却益が発生した場合には、不動産譲渡所得税が課せられます。
不動産譲渡所得税は、不動産売却の翌年に確定申告する必要があるので注意しましょう。
不動産を売却した際の売却益の計算方法
売却益は譲渡所得とも呼ばれます。
譲渡所得は、売却額から取得費と譲渡費用、特別控除を引いた差額となります。
取得費は買ったときの価格と費用、譲渡費用は売ったときにかかった費用です。
取得費には、不動産を買ったときの代金や建築費用、購入にかかった仲介手数料や税金、リフォーム代、住宅ローンの利子などが含まれます。
取得費は土地と建物で取り扱いが違うので注意しましょう。
土地の場合は買ったときの購入代金や手数料が取得費となります。
しかし、建物は購入代金や手数料がそのまま取得費にはなりません。
建物は、時間の経過や使用によって価値が減少するので、価値の減少分を差し引く必要があります。
このように建物の価値が経過期間に応じて減額したものを減価償却費と言います。
建物に関しては、取得費から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
不動産売却にかかる税金の節税対策とは?
自宅の売却の場合、3,000万円の特別控除が受けられます。
売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないことなど、いくつかの条件を満たすことで控除を受けることができます。
この特別控除を利用すれば、自宅売却の譲渡所得に対して3,000万円までは所得税が課税されません。
ただし、自宅を買い替えるときに売却した家で3,000万円控除を利用すると、買い替えた新居の住宅ローン控除が使えなくなるので注意しましょう。
また、不動産の売却で売却益ではなく売却損が出た場合には、確定申告することで損益通算・繰越控除が受けられる可能性があります。
売却損が出たことを、譲渡損失と言います。
不動産の売却によって譲渡損失が発生した場合、所得税や住民税の負担軽減が可能です。
譲渡損失が所得を上回る場合には、その年の税負担が無くなるだけでなく、相殺しきれなかった損失を翌年に繰り越すことができます。
最長3年間の繰越控除が可能です。
まとめ
不動産の売却益は不動産を売った価格ではなく、取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いて計算した金額です。
売却益には税金がかかりますが、控除もあるのでうまく節税できるように利用しましょう。
また、損失が出た場合にも税負担が軽くなる可能性があるので、確定申告をおこなうことをおすすめします。
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