中古マンション投資は「築30年超え」が良い!?

不動産の購入

不動産投資には色々あります。

土地活用、戸建て貸し、一棟物のアパートなど・・・

その中で今回は中古マンションの投資について
築年数の目安や注意点についてお話いたします。

築30年超え、かつ新耐震基準適合がオススメ




中古マンションの築年帯平均価格は、公益社団法人東日本不動産流通機構の2018年調査によると築26~30年までは右肩下がりですが、築30年を超えると価格がほぼ横ばいに安定しています。
つまり、中古マンションの価格は築30年を超えると、建物が古くなっても、価格は下がりにくくなるということです。

この統計からいきますと、築30年を超えたあたりの中古マンションが、
価格面的には購入オススメと言えます。

次に建物の耐震基準に目を向けてください。
建築基準法は1981年に改正され「震度6強以上の地震で倒れない」という基準が求められました。これに該当するかは、1981年6月1日以降に建築確認
を取っている建物かどうかでおおよその判断がつきます。もしその前であれば旧耐震基準の可能性がある建物となります。

震度6強の揺れでも大丈夫な物件を選ぶことは入居者に安心を与えるという意味でもオーナーには重要なことでしょう。

最終的な出口戦略も重要


不動産投資をする際には、最終的な出口戦略も考えておかなければなりません。
基本、不動産は古くなればなるほど、売れにくくなるのが現実です。

ただし中古マンションの成約率の統計(2018年)を見ていくと、築31年以降の成約率が築26~30年の成約率を少し上回る傾向が見られます。

新築から築30年までの成約率は年々低下していますが、築31年以降の
成約率は横ばいとなっているようです。

成約率の低下にも歯止めがかかり、価格が横ばいになる中古マンション(築30年超え)を購入することも、売却という出口戦略においては、1つのリスクヘッジとなるでしょう。

ただし中古マンション購入の際にローンを借りる場合、
ローンの期間は、建物の耐用年数から築年数を差し引いた期間に設定されることが一般的です。

つまり築古マンションになればなる程、ローン借り入れ期間が短くなってしまうので、毎月のローン返済額が高くなり、うまくキャッシュフローが回せなくなる可能性も出てきてしまうこともある為、十分注意が必要です。

まとめ


築古マンションを購入する場合には、当然格安物件を購入する事が望ましいのは誰にでも分かると思いますが、格安物件を購入したとしても、現在空室で入居者を入れるためにリフォームやリノベーションといった余計な出費がかかるのでは意味がありません。

そこでこれらの考えをまとめてみますと、投資用中古マンションを購入する際の目安とするべき築年数は、価値が今以上に下がりにくく、新耐震基準をみたし、さらにローン期間を考慮しますと「築30~37年程度」となるように思います。

しかし築古マンションは、その当時の価値観やライフスタイルを前提に建築されているため、現代の賃貸ニーズとの開きがある可能性も高いことは視野に入れておかないといけません。
投資家としての数年・数十年先の「賃貸ニーズの変動」の先見の目も中古マンション選びにはとても重要となってきます。



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