福井で中古マンション投資を始める方へ！
中古マンション投資の魅力
「中古マンション投資」とは、中古マンションを購入して賃貸募集して賃料を得たり、売却益で利益を上げることを指します。
中古マンション投資のメリットは沢山あります。
例えば、投資利益は大きく分けると２つに分類されます。
購入時と売却時で出る差益を表す「キャピタルゲイン」と、資産を所有して定期的に得られる利益の「インカムゲイン」です。
中古マンションは資産価値が下がりにくい事も多く、投資としては「家賃収入」というインカムゲインが高利回りで狙える事に加え、あとで詳しく述べますが「物件売却益」であるキャピタルゲインに関しても、その他の投資物件と比べて損が少ないことが魅力です。
また中古マンション投資の最大の魅力は「運用利回りの高さ」です。
都心部では中古マンションの実質利回りは５％程度が多いですが、福井の中古マンションでは実質利回りが１０％以上見込めるマンションも多くあります。
他の金融商品（定期預金金利：0.1％前後、長期国債利回り：約１％前後、株式投資の優良株配当利回り：2～４％程度）と比べても、中古マンション投資なら高い利回りが期待できます。
更に、中古マンションなら、全区分所有者で積み立てている「修繕積立金」がどんどん蓄積されて貯まっていく為、大規模修繕の際位に数百万～数千万単位の大きな出費問題も気にすることなく、安定した運用が見込めます。
その他にも以下のような色々なメリットが、中古マンション投資にはあります。
・資産価値が安定している
・賃料は安定傾向にあり、急激に下落する可能性は少ない
・毎月安定した収入が得られる
・既に賃貸中の中古マンションをオーナーチェンジで購入なら実際の利回りが分かる
・インフレ耐性に優れている
この中でも特に注目すべきことは、「資産価値が安定している」ということで、これは中古マンションならではの大きなメリットです。
特に築１５～２０年以降の中古マンションでは、資産価値の下落率が緩やかになる為、新築と比べて売却時の差損を少なくできます。
中古マンション投資は「立地・利便性」が重要
では実際にこれから中古マンション投資を始めるにあたっての注意点をまとめておきます。
まず中古マンション投資の初心者にオススメしたいのが、間取りが１Rや１K、１DK、１LDKといった「単身者向け」の小型物件です。
小型物件は比較的価格も安価（福井では１００万円台～あります）で、しかも管理がしやすく、需要も見込めます。修繕が発生しても出費が少なくて済むため、いわゆる「lowリスク・lowリターン」投資です。
また価格が安いので、銀行からの融資を受けず自己資金で購入できる可能性もある為、毎月のキャッシュフローの心配もあまりありません。
投資というと誰もが「highリターン」を考えると思います。しかし「highリターン」を得る為には「highリスク」が伴うため、最初の投資では避けるべきです。
次に注意しないといけない事が、「立地利便性」です。
これは投資用マンションがどのタイプなのかで違ってきます。
例えばファミリータイプの３LDK以上の間取りのお部屋であれば、幼稚園や小学校が近く、公園付近などの需要が考えられます。
逆に単身者向けの１部屋タイプの間取りであれば、年齢的なターゲットにもよりますが大きなスーパーでなくてもコンビニが近い方が重要視されるケースもあります。また、年配者であれば、総合病院や駅、バス停などが近くにあると良かったりします。
今回オススメの単身用の中古マンションの場合は、ターゲットとなる単身者は昼間に自宅にいることが少ないので、日当たりや眺望などの「環境の良さ」よりも、上記のような「立地利便性」を重要視する傾向が高いので覚えておくと良いでしょう。
こうした立地利便性の高い物件は資産価値の目減りも少ないため、投資向けと言えるのです。
次に利回りも見ていきましょう。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の２つがあります。
表面利回りとは「年間賃料収入÷購入価格×１００」で算出しますが、この購入価格には中古マンション購入の時に必要となる仲介手数料やその他諸経費は含まれておりません。また固定資産税や都市計画税、マンション所有の管理費や修繕積立金、ローンの利息分なども入っていませんので、参考程度の利回りと思って下さい。
これら諸経費まで全て含めて算出した利回りを「実質利回り」と言います。
中古マンション購入にあたっては、必ずこの「実質利回り」を算出して投資計画を立てた上での購入が必要ととなりますので注意してください。
最後に、株式投資に比べたらリスクは少ないと言える中古マンション投資ですが、「空室リスク」と「家賃低下リスク」の２つの大きなリスクが存在します。
特に怖いのは「空室リスク」です。なぜかと言うと、空室になれば家賃収入は入らず、管理費や修繕積立金、税金、ローン返済の負担だけは毎月発生するため、空室が長期化すれば資金ショートの危険に直結してきます。
この空室リスクを回避するためには、先ほど述べた立地利便性の良い場所に
あり空室率の低い中古マンションを購入する事につきますが、究極的な手段としては「サブリース」があります。サブリースとは、物件を不動産会社に貸して、その上で業者が入居者に又貸しする方法です。通常の管理料よりも手数料が掛かり、その分収入は低下してしまいますが、空室リスクの低減を考えると物件によっては検討の余地があります。
そしてもう１つの「家賃低下」のリスクです。家賃は通常、築年数によって下がる傾向がありますが、中古マンション購入時の利回り計算にはここまでの予測数字は入っておりません。ただしこのリスクもちゅこマンションの立地利便性が高い場所であればお部屋のリフォームなどをうまく活用して最小限に食い止める事は可能です。しかしここで注意しなければならないのが毎月かかる管理費や修繕積立金の値上がりです。基本マンションは築年数と共に大規模修繕が近くなる為、段階的にこれらを引き上げていきます。ここは購入する中古マンションの超規模修繕計画案や実際の修繕実地状況、現に積み立てられている修繕金の金額などを把握して、どのタイミングで上がる予定かを推移していくことはとても重要ですし、場合によってはこの分岐点タイミングを掴んで投資出口戦略である「売却」も有かと思います。この時に大きな武器となるのも、やはり中古マンションの「立地利便性」です。
投資用の中古マンションを購入の際には以上のことに注意して、検討頂ければと思います。
マンションクリエイトは福井市のマンション売買の専門店です。
中古マンション購入や売却の際に、お得なアドバイスを心掛けておりますので是非ご連絡をお待ちしております。
