中古マンション購入時の注意点は？契約不適合責任の概要や請求内容も解説
中古マンションの購入を検討する際には、契約不適合責任について理解しておくことが大切です。
購入後に不具合が見つかった場合でも、適切な知識があれば冷静に対応できます。
本記事では、契約不適合責任の概要と買主が請求できる内容、適用期間について解説いたします。
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契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任を指します。
2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から変更され、内容が明確化されました。
この制度では、売主に過失がなくても契約と異なる点があれば、買主が責任を問える点が特徴です。
対象となるのは、物件の種類や品質、数量、権利関係などが契約と一致していないケースです。
たとえば、説明されていた設備が備わっていない場合や、構造上の欠陥がある場合が該当します。
瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」が条件でしたが、契約不適合責任は「契約との不一致」に焦点が移されました。
そのため、より買主の保護に重きを置いた制度といえます。
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買主が売主に請求できるもの
契約不適合責任に基づき、買主は複数の請求をおこなうことが可能です。
まず、追完請求では、売主に修補や代替物の引渡しを求めることができます。
次に、代金減額請求により、不適合の程度に応じた代金の調整が可能です。
さらに、損害賠償請求では、不適合により生じた損失について金銭の補償を求められます。
重大な不適合がある場合には、契約の解除も認められています。
解除が成立すれば、買主は支払った代金の返還を請求することが可能です。
ただし、これらの請求権を行使するには、買主が不適合を知った時点で速やかに売主へ通知する必要があります。
契約書に記載された特約によって、請求内容が制限されることもあるため、事前に確認しておくことが大切です。
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契約不適合責任の適用期間
契約不適合責任を行使するためには、期限内に売主へ通知しなければなりません。
原則として、買主が不適合を認識した時から1年以内に通知することが必要です。
この期間を過ぎると、原則として請求は認められなくなるため注意しましょう。
売主が不動産会社である場合は、宅建業法により2年以上の責任期間を設けることが義務付けられています。
これは、事業者間取引において買主を保護するための制度です。
一方で、売主が個人の場合は任意契約となり、責任期間の設定も契約内容に左右されます。
たとえば、3か月や6か月といった短期間が設定されることもあります。
したがって、契約時には責任期間と通知期限を必ず確認し、口頭説明だけでなく書面で確認することが大切です。
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まとめ
契約不適合責任は、引き渡された物件が契約と異なる場合に売主が負う責任です。
買主は追完請求、減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行使することができます。
適用には通知期限があり、売主の属性に応じて責任期間も異なるため、契約内容の確認が不可欠です。
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