マンションに管理組合がないとどうなる？リスクや売却への影響も解説
マンションを購入するとき、管理組合がきちんと機能しているかどうかは、室内の状態だけではわかりにくい部分です。
管理会社が入っていても管理運営に問題がないとは限らないため、購入前にどのような点を見るべきか迷う方もいるでしょう。
本記事では、管理組合が機能していないケースや購入時のリスク、売却への影響について解説します。
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管理組合が機能していないケース
分譲マンションでは、複数の区分所有者がいれば法律上、区分所有者全員による管理組合に相当する団体が構成されるため、管理組合そのものが存在しないとはいえません。
問題になるのは、総会が開かれていない、役員が選任されていない、規約や会計資料が整っていないなど、実質的に管理機能が動いていないケースです。
ただし、新築マンションでは最初の総会や役員選任前の時期があり、管理業者が管理者となる方式では理事会を設けない場合もあります。
また、小規模マンションでも戸数が少ないことを理由に管理組合が不要になるわけではありません。
購入時は組合名の有無ではなく、管理者や監事の選任、総会開催、規約、会計、長期修繕計画などを確認することが重要です。
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管理組合が機能しない場合のリスク
管理組合が実質的に機能していないマンションでは、修繕や資金管理、共同生活上のルールなどを継続的に決定できないリスクがあります。
とくに長期修繕計画の作成や見直し、工事実施の合意形成が進まなければ、必要な修繕が先送りされる可能性があるでしょう。
修繕積立金が不足すると、予定していた工事を実施できないだけでなく、将来の追加負担に繋がる場合もあります。
さらに、防犯・防災対応や管理費等の滞納、ペットや駐輪などのルール運用にも支障が生じる可能性があります。
管理会社は契約した業務を受託する立場であるため、購入前には総会・理事会議事録、決算書、修繕積立金残高、滞納状況、長期修繕計画などを確認しましょう。
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管理状態は売却にどう影響する？
管理組合の機能不全は、それだけで売却価格が一定額下がるものではありませんが、売却時の評価に影響する可能性があります。
たとえば修繕不足や積立金不足、管理費等の滞納、議事録や規約の不備があれば、買主は建物状態や購入後の負担に不安を感じやすくなるでしょう。
また、長期修繕計画が更新されていない、予定した修繕が実施されていない場合には、購入を見送る要因になることも考えられます。
将来の積立金増額や未実施工事などへの懸念は、価格交渉の材料となる場合もあります。
売却時は総会や理事会の議事録、修繕履歴、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の収支や滞納状況を確認できる状態にしておくことが重要です。
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まとめ
マンションでは管理組合の名称や理事会の有無だけでなく、実際に管理機能が働いているかを確認することが重要です。
購入時は修繕計画や積立金、総会・理事会の運営状況を確認し、将来負担や建物管理のリスクを把握する必要があります。
売却も見据え、管理資料や修繕状況から、そのマンションの管理状態を確認して判断しましょう。
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